La cristallisation des règles applicables est prévue à l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme.
Pour les lotissements ayant fait l’objet d’un déclaration préalable, l’alinéa 1 de cet article précise que :
“Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date”.
Autrement dit, lorsque l’un des colotis dépose une demande de permis de construire sur l’un des lots du lotissement, les règles d’urbanisme applicables sont identiques à celles applicables lors la déclaration préalable à l’origine du lotissement sous réserve que le permis de construire soit délivré dans un délai de cinq ans à compter de cette déclaration préalable.
Reste que le bénéfice de ce mécanisme est conditionné au transfert en propriété ou en jouissance des lots (Conseil d’Etat, 13 juin 2022, n°452457).
Qu’en est-il lorsque la propriété ou la jouissance du lot objet de la demande de permis de construire n’a pas été transférée mais que la propriété ou la jouissance des autres lots a bien été cédé ?
Dans la présente décision, le Conseil d’Etat vient apporter une réponse :
“En second lieu, dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable prévu par l’article R* 424-18 du code de l’urbanisme cité au point 2, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du même code, au lotissement autorisé. Est sans incidence, à cet égard, la circonstance que le lot destiné à être bâti n’ait pas lui-même fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance”.
En clair, pour que l’ensemble des colotis bénéficient du mécanisme de la cristallisation des droits applicables, il faut que la propriété ou la jouissance de l’un au moins des lots ait été transférée.
En l’état, le lotisseur n’a donc pas à transférer la propriété ou la jouissance de l’ensemble des lots pour que cette mécanisme soit effectif et cela même si le seul lot destiné à être bâti est conservé par ce dernier.
